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 15. 这种以土地为中心的城市化忽视了城市化的真正核心：人。地价要靠房价拉动，但房价要由老百姓买单，按揭要靠买房者的收入来还。所以土地的资本化，实质是个人收入的资本化。支撑房价和地价的，是人的收入。忽略了人，忽略了城市化本该服务于人，本该为人创造更好的环境和更高的收入，城市化就入了歧途。
 
-16. 我国经济中有个现象：处在行政交界（尤其是省交界处）的地区，经济发展普遍比较落后。
+16. 地方政府不仅可以为经济发展创造环境，它本身就是经济发展的深度参与者，这一点在招商引资过程中体现得淋漓尽致。
 
-17. 我国幅员辽阔，但人口分布极不平衡。如果从黑龙江的瑷珲（今黑河市南）到云南的腾冲之间画一条直线，把国土面积一分为二，东边占了 43%的面积却住了 94%的人口，而西边占了 57%的面积却只住了 6%的人口。
+17. 我国经济结构失衡的最突出特征是消费不足……居民收入转移到了政府和企业手中，变成了公路和高铁等基础设施、厂房和机器设备等，而老百姓汽车和家电等消费品占比则相对较低……在经济发展初期，将更多资源从居民消费转为资本积累，变成基础设施和工厂，可以有效推动经济起飞和产业转型，提高生产率和收入，但当经济发展到一定阶段后，这种方式就不可持续了。
 
-18. 我国经济结构失衡的最突出特征是消费不足……居民收入转移到了政府和企业手中，变成了公路和高铁等基础设施、厂房和机器设备等，而老百姓汽车和家电等消费品占比则相对较低……在经济发展初期，将更多资源从居民消费转为资本积累，变成基础设施和工厂，可以有效推动经济起飞和产业转型，提高生产率和收入，但当经济发展到一定阶段后，这种方式就不可持续了。
+18. 房地产常被称作“经济周期之母”，根源就在于其内在的供需矛盾：一方面，银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买力；而另一方面，不可再生的城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产泡沫与破裂的周期循环，是金融和房地产不稳定的核心矛盾。而房地产不仅连接着银行，还连接着千家万户的财富和消费，因此影响很大。
 
-19. 房地产常被称作“经济周期之母”，根源就在于其内在的供需矛盾：一方面，银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买力；而另一方面，不可再生的城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产泡沫与破裂的周期循环，是金融和房地产不稳定的核心矛盾。而房地产不仅连接着银行，还连接着千家万户的财富和消费，因此影响很大。
+19. 房价上涨时不仅会增加按揭债务负担，还会拉大贫富差距，进而刺激低收入人群举债消费，这一现象被称为“消费下渗”，在负债的人当中，低收入人群的债务负担尤其重，居民债务居高不下，会很难抵御经济衰退，尤其是房产价格下跌所引发的经济衰退。低收入人群的财富几乎全部就是房产，其中大部分是欠银行的按揭，负债率很高，很容易受到房价下跌的打击。
 
-20. 房价上涨时不仅会增加按揭债务负担，还会拉大贫富差距，进而刺激低收入人群举债消费，这一现象被称为“消费下渗”，在负债的人当中，低收入人群的债务负担尤其重，居民债务居高不下，会很难抵御经济衰退，尤其是房产价格下跌所引发的经济衰退。低收入人群的财富几乎全部就是房产，其中大部分是欠银行的按揭，负债率很高，很容易受到房价下跌的打击。
+20. 要化解居民债务风险，除了遏制房价上涨势头以外，根本的解决之道还在于提高收入，尤其是中低收入人群的收入，鼓励他们到能提供更多机会和更高收入的地方去工作。让地区间的经济发展和收入差距成为低收入人群谋求发展的机会，而不是变成人口流动的障碍。
 
-21. 要化解居民债务风险，除了遏制房价上涨势头以外，根本的解决之道还在于提高收入，尤其是中低收入人群的收入，鼓励他们到能提供更多机会和更高收入的地方去工作。让地区间的经济发展和收入差距成为低收入人群谋求发展的机会，而不是变成人口流动的障碍。
+21. 累积的财富差距一般远大于每年的收入差距，因为有财富的人往往更容易积累财富，资产回报更高，可选择的投资方式以及应对风险的手段也更多。
 
-22. 累积的财富差距一般远大于每年的收入差距，因为有财富的人往往更容易积累财富，资产回报更高，可选择的投资方式以及应对风险的手段也更多。
+22. 在购置土地环节，发达国家一般要求企业使用自有资本金，而我国允许房企借钱“买地”，这就刺激了房企竞相抬高地价和储备土地。储备的土地又可以作为抵押去撬动更多借贷资金，进而储备更多土地，所以房企规模和债务都越滚越大。
 
-23. 在购置土地环节，发达国家一般要求企业使用自有资本金，而我国允许房企借钱“买地”，这就刺激了房企竞相抬高地价和储备土地。储备的土地又可以作为抵押去撬动更多借贷资金，进而储备更多土地，所以房企规模和债务都越滚越大。
+23. 北京居民的户均总资产（不是净资产，未扣除房贷和其他负债）是 893 万元，上海是 807 万元，是新疆（128 万元）和吉林（142 万元）的六七倍。这个差距大部分来自房价。房价上涨也拉大了同城之内的不平等。房价高的城市房屋空置率往往也高，一边很多人买不起房，一边很多房子空置。如果把房子在内的所有家庭财富（资产）算在一起的话，按照上述中国人民银行的调查数据，2019 年最富有的 10%的人占有总财富的 49%，而最穷的 40%的人只占有总财富的 8%。 房价上涨不仅会增加按揭债务负担，还会拉大贫富差距，进而刺激低收入人群举债消费，这一现象被称为“消费下渗”（ trickle-down consumption），这在发达国家是很普遍的。2014-2017 年间，我国收入最低的 50%的人储蓄基本为零甚至为负（入不敷出）。自 2015 年起，信用卡、蚂蚁花呗、京东白条等各种个人消费贷激增。根据中国人民银行关于支付体系运行情况的数据，2016-2018 年这三年，银行信用卡和借记卡内合计的应偿还信贷余额年均增幅接近 30%。2019 年，信用卡风险浮现，各家银行纷纷刹车。
 
-24. 北京居民的户均总资产（不是净资产，未扣除房贷和其他负债）是 893 万元，上海是 807 万元，是新疆（128 万元）和吉林（142 万元）的六七倍。这个差距大部分来自房价。房价上涨也拉大了同城之内的不平等。房价高的城市房屋空置率往往也高，一边很多人买不起房，一边很多房子空置。如果把房子在内的所有家庭财富（资产）算在一起的话，按照上述中国人民银行的调查数据，2019 年最富有的 10%的人占有总财富的 49%，而最穷的 40%的人只占有总财富的 8%。 房价上涨不仅会增加按揭债务负担，还会拉大贫富差距，进而刺激低收入人群举债消费，这一现象被称为“消费下渗”（ trickle-down consumption），这在发达国家是很普遍的。2014-2017 年间，我国收入最低的 50%的人储蓄基本为零甚至为负（入不敷出）。自 2015 年起，信用卡、蚂蚁花呗、京东白条等各种个人消费贷激增。根据中国人民银行关于支付体系运行情况的数据，2016-2018 年这三年，银行信用卡和借记卡内合计的应偿还信贷余额年均增幅接近 30%。2019 年，信用卡风险浮现，各家银行纷纷刹车。
+24. 我国居民债务负担接近发达国家，政府债务负担低于发达国家，但企业债务负担远高于发达国家。
 
-25. 我国居民债务负担接近发达国家，政府债务负担低于发达国家，但企业债务负担远高于发达国家。
+25. 中国人财富的压舱石是房子，美国人财富的压舱石是金融资产，这个重大差别可以帮助理解两国的一些基本政策，比如中国对房市的重视以及美国对股市的重视。
 
-26. 中国人财富的压舱石是房子，美国人财富的压舱石是金融资产，这个重大差别可以帮助理解两国的一些基本政策，比如中国对房市的重视以及美国对股市的重视。
+26. 债务累积或“加杠杆”的过程，就是人与人之间商业往来增加的过程，会推动经济繁荣。而债务紧缩或“去杠杆”的也就是商业活动减少的过程，会带来经济衰退。
 
-27. 债务累积或“加杠杆”的过程，就是人与人之间商业往来增加的过程，会推动经济繁荣。而债务紧缩或“去杠杆”的也就是商业活动减少的过程，会带来经济衰退。
+27. 居民债务居高不下，就很难抵御经济衰退。尤其是房产价格下跌所引发的经济衰退。低收入人群的财富几乎全部是房产，其中大部分是欠银行的按揭，负债率很高，很容易受到房价下跌的打击。在 2008 年美国的房贷危机中，每 4 套按揭贷款中就有 1 套资不抵债，很多穷人的资产一夜清零。2007 年至 2010 年，美国最穷的 20%的人，净资产从平均 3 万美元下降到几乎为零。而最富的 20%的人，净资产只下跌了不到 10%，从平均 320 万美元变成了 290 万美元，而且这种下跌非常短暂。2016 年，随着股市和房市的反弹，最富的 10%的人实际财富（扣除通货膨胀）比危机前还增长了 16%。但收入底部的 50%的人，实际财富被腰斩，回到了 1971 年的水平。40 年的积累，在一场危机后荡然无存。
 
-28. 居民债务居高不下，就很难抵御经济衰退。尤其是房产价格下跌所引发的经济衰退。低收入人群的财富几乎全部是房产，其中大部分是欠银行的按揭，负债率很高，很容易受到房价下跌的打击。在 2008 年美国的房贷危机中，每 4 套按揭贷款中就有 1 套资不抵债，很多穷人的资产一夜清零。2007 年至 2010 年，美国最穷的 20%的人，净资产从平均 3 万美元下降到几乎为零。而最富的 20%的人，净资产只下跌了不到 10%，从平均 320 万美元变成了 290 万美元，而且这种下跌非常短暂。2016 年，随着股市和房市的反弹，最富的 10%的人实际财富（扣除通货膨胀）比危机前还增长了 16%。但收入底部的 50%的人，实际财富被腰斩，回到了 1971 年的水平。40 年的积累，在一场危机后荡然无存。
+28. 总体看来，无论是破产重整还是破产清算，我国在企业退出方面的制度改革和建设还有很长的路要走。
 
-29. 总体看来，无论是破产重整还是破产清算，我国在企业退出方面的制度改革和建设还有很长的路要走。
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-30. 新能源技术必须在没有竞争优势的时候就进入市场，这时候只有两个办法：第一是对传统能源征收高额碳税或化石燃料税，增加其成本，为新能源的发展制造空间；第二是直接补贴新能源行业。第一种办法明显不够经济，因为在新能源发展早期，传统能源占据九成以上的市场，且成本低廉，对其征收重税会大大加重税收负担，造成巨大扭曲。所以更加合理的做法是直接补贴新能源，加速其技术进步和成本降低，待其市场份额不断扩大、成本逼近传统能源之后，再逐渐降低补贴，同时对传统能源征税，加速其退出。
+29. 新能源技术必须在没有竞争优势的时候就进入市场，这时候只有两个办法：第一是对传统能源征收高额碳税或化石燃料税，增加其成本，为新能源的发展制造空间；第二是直接补贴新能源行业。第一种办法明显不够经济，因为在新能源发展早期，传统能源占据九成以上的市场，且成本低廉，对其征收重税会大大加重税收负担，造成巨大扭曲。所以更加合理的做法是直接补贴新能源，加速其技术进步和成本降低，待其市场份额不断扩大、成本逼近传统能源之后，再逐渐降低补贴，同时对传统能源征税，加速其退出。
+30.
+31. 大到经济发展模式，小到具体产业政策，不存在脱离了具体场景、放之四海而皆准的答案，必须具体问题具体分析，并根据现实变化不断调整。政策工具需要不断发展和变化，因为政府能力和市场条件也在不断发展和变化。在这个意义上，深入了解发达国家的真实发展历程，了解其经历的具体困难和脱困方式，比夸夸其谈的“华盛顿共识”更有启发。
 
 ## 感悟